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Sie führen die Betreuung für einen Angehörigen und stehen vor der Aufgabe, die Immobilie zu verkaufen – vielleicht um Pflegekosten zu finanzieren, vielleicht weil das Haus nicht mehr bewohnt werden kann. Das Besondere an diesem Verkauf: Sie dürfen ihn nicht einfach abschließen. Das Betreuungsgericht muss zustimmen, bevor der Notar den Kaufvertrag beurkunden kann. Und es stimmt nur zu, wenn der Verkaufspreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht. Wer das nicht von Anfang an berücksichtigt, riskiert Monate Verzögerung – oder eine persönliche Haftung.
Seit der Reform des Betreuungsrechts zum 1. Januar 2023 regelt § 1850 BGB ausdrücklich, welche Rechtsgeschäfte der Betreuer nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts vornehmen darf. Dazu gehört die Verfügung über Grundbesitz der betreuten Person. Das bedeutet: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie, der ohne Genehmigung abgeschlossen wird, ist schwebend unwirksam – und wird ohne Genehmigung endgültig unwirksam.
Selbst eine notarielle Beurkundung ändert daran nichts. Der Notar wird in aller Regel die Genehmigungsklausel in den Vertrag aufnehmen; ohne rechtskräftige Genehmigung wird er den Vollzug (Auflassung, Eigentumsumschreibung) nicht betreiben. Der Käufer wartet – und wenn das Gericht ablehnt, ist kein Vertrag zustande gekommen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt rechtliche Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Der häufigste Fehler in der Praxis: Betreuer einigen sich mit einem Kaufinteressenten auf einen Preis und suchen erst dann nach Absicherung. Das Gericht fragt dann: Woraus ergibt sich, dass dieser Preis dem Verkehrswert entspricht? Wer keine Antwort hat, muss nachliefern – und verliert Zeit.
Der richtige Weg beginnt mit der Wertermittlung, noch bevor eine Kaufverhandlung geführt wird. Das hat zwei praktische Gründe:
Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist nach § 2 ImmoWertV der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie erzielbar wäre. Er ist keine Schätzung aus dem Bauchgefühl, sondern das Ergebnis eines geregelten Verfahrens.
Für das Betreuungsgericht kommen grundsätzlich zwei Formen in Betracht:
Was das Gericht fast nie akzeptiert: eine Einschätzung ohne Begründung, ein Ausdruck von einem Online-Immobilienportal oder ein Angebot des Käufers selbst als Beleg für den Wert.
Die ImmoWertV 2021 sieht drei anerkannte Verfahren vor:
In der Praxis kombinieren Gutachter oft mehrere Verfahren. Entscheidend ist, dass die Wahl begründet wird und die Herleitung für das Gericht nachvollziehbar ist.
Liegt eine Wertermittlung vor, kann die Vermarktung beginnen. Ergibt sich ein Kaufangebot, das dem Verkehrswert entspricht oder ihn übersteigt, kann der Kaufvertrag notariell beurkundet werden – mit dem Vorbehalt der Genehmigung durch das Betreuungsgericht.
Dem Antrag an das Gericht werden in aller Regel folgende Unterlagen beigefügt:
Das letzte Dokument ist oft das unterschätzte: Das Gericht prüft nicht nur den Preis, sondern auch, ob der Verkauf überhaupt im Interesse der betreuten Person liegt. Wer das nicht begründet, bekommt Rückfragen – und die kosten Zeit.
Zuständig ist das Betreuungsgericht am Wohnsitz der betreuten Person – das ist eine Abteilung des örtlichen Amtsgerichts. Betreuer, die per Bestellungsbeschluss eingesetzt wurden, stellen den Antrag dort. Bevollmächtigte mit einer notariellen Vorsorgevollmacht sind in vielen Fällen von der Genehmigungspflicht befreit, wenn die Vollmacht das ausdrücklich erlaubt.
Hinweis: Ob eine Vorsorgevollmacht die Genehmigungspflicht nach § 1850 BGB ausschließt, hängt vom genauen Wortlaut der Vollmacht ab. Das sollte vor Vertragsabschluss mit einem Notar oder Rechtsanwalt geprüft werden. Stand: Oktober 2026.
Das Gericht wird in aller Regel einen Sachverständigen beauftragen oder die eingereichte Wertermittlung durch sein eigenes Gutachten überprüfen lassen, wenn Zweifel am Wert bestehen. Typische Bearbeitungszeiten liegen zwischen vier und zwölf Wochen – je nach Auslastung des Gerichts, Vollständigkeit der Unterlagen und Komplexität des Objekts.
Aus der Praxis wiederkehrende Hürden:
Genehmigt das Gericht, erteilt es einen schriftlichen Beschluss. Dieser Beschluss ist dem Notar vorzulegen. Erst dann kann der Notar den Vollzug betreiben: Er beantragt die Auflassung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wichtig: Zwischen dem Erlass des Genehmigungsbeschlusses und seiner Rechtskraft liegt eine Frist. Gegen den Beschluss kann Beschwerde eingelegt werden – in der Regel durch die Staatskasse oder einen bestellten Verfahrenspfleger. Die Rechtskraft tritt ein, wenn die Beschwerdefrist abgelaufen ist und keine Beschwerde eingegangen ist.
In der Praxis entsteht hier eine der häufigsten Verzögerungen: Käufer und Betreuer denken, mit der Genehmigung sei alles erledigt – und warten dann auf den Notar, ohne zu verstehen, warum noch nichts passiert. Der Notar wartet auf Rechtskraft. Erst wenn der Beschluss rechtskräftig ist, kann er tätig werden.
Die Beschwerdefrist beträgt nach § 63 FamFG einen Monat ab Bekanntgabe des Beschlusses. In manchen Fällen stellt das Gericht eine Rechtskraftbescheinigung aus; in anderen wartet der Notar das Fristende ab. Wer die Zeitplanung ohne diesen Puffer macht, wird überrascht.
Mit rechtskräftiger Genehmigung kann der Notar die Auflassung erklären und die Umschreibung im Grundbuch beantragen. Ab diesem Moment läuft der normale Abschluss des Immobilienkaufs: Kaufpreiszahlung, Grundbuchvollzug, Übergabe.
Der Zeitraum von der Wertermittlung bis zum Grundbuchvollzug ist selten kürzer als vier Monate, oft länger. Wer das bei der Planung – etwa für die Finanzierung laufender Pflegekosten – nicht einkalkuliert, gerät in Liquiditätsdruck.
Eingetragene Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken), Nießbrauchrechte oder Wohnrechte zugunsten Dritter verändern den Ablauf. Das Gericht prüft, ob der verhandelte Preis die Belastungen korrekt abbildet. Bei einem eingetragenen Wohnrecht für eine weitere Person muss der Wertabschlag im Gutachten enthalten sein – und das Gericht prüft, ob dieser Abschlag dem Wert des Wohnrechts entspricht.
Ist das Objekt noch mit einer Grundschuld belastet, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden soll, muss die Bank vorab eine Ablösezusage erteilen und gegebenenfalls im Kaufvertrag berücksichtigt werden. Das verlängert die Vorbereitung entsprechend.
Diese Kosten gehen zu Lasten des Vermögens der betreuten Person und müssen bei der Jahresrechnung gegenüber dem Betreuungsgericht ausgewiesen werden:
Stand: Oktober 2026. Steuerliche Fragen sollten mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Das Verfahren ist nicht schwer, aber es hat Eigenheiten, die im normalen Immobilienmarkt unbekannt sind:
Die häufigsten Ursachen für Verzögerungen oder gescheiterte Genehmigungen:
Alle diese Punkte lassen sich vermeiden, wenn die Reihenfolge stimmt: zuerst Wert, dann Verhandlung, dann Vertrag mit Genehmigungsvorbehalt, dann Antrag, dann warten.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Für Objekte in Baden-Württemberg begleiten wir Betreuer und Bevollmächtigte durch den gesamten Prozess – von der Wertermittlung bis zum Vollzug. Für Immobilien außerhalb Baden-Württembergs arbeiten wir mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen, die mit dem Ablauf von Betreuungsverkäufen vertraut sind.
Wenn Sie vor der Frage stehen, wie Sie den Verkauf einer betreuten Immobilie vorbereiten und das Genehmigungsverfahren richtig aufsetzen, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite für ein erstes Gespräch über Ihren konkreten Fall – ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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